Правительство взялось за девелоперов: оно не намерено просто так давать им деньги и требует снижения отпускной цены для государственных закупок . Девелоперды естественно не в восторге от такого развития событий, т.к. ожидали закупок по своим ценам и активно плачутся по поводу высокой себестоимости строительства. Типа 30 т.р. - это ниже себестоимости, а вот 50 т.р. - уже ближе. Вопрос: если у вас себестоимость около 50 т.р., то с какого перепугу вы по 100 т.р. минимум продаете? В общем, как я уже возмущался, девелопмент - это темная штука.
Я не осведомлен о ситуации в Москве, зато имею неплохое представление о том, что творится в одном отдельно взятом сибирском городе Омске (кому интересно что у нас тут творится с недвижимостью - ). Год-полтора назад грязная себестоимость (с учетом всех расходов + взятки) одного метра жилья в Омске составляла около 15-17 т.р. (это мне рассказал главбух одного из ведущих региональных застройщиков - за что купил, за то продал - не вините строго). В то же время рыночная цена колебалась где-то около 30 т.р. Соответствующие выводы делайте сами: кто-то увидит странные перекосы, кто-то скажет, что для Москвы пропорция сохранится и девелоперды не врут, кто-то обвинит меня во всех смертных грехах...
Помимо борьбы с девелоперами за стоимость квадратного метра, правительство борется за выживание АвтоВАЗа: эх, а ведь были времена, когда вся Россия радовалась тому, что капитализация тольяттинского автопроизводителя выше, чем у General Motors .
Олег Дерипаска, который еще не купил Русснефть потому что нет одобрения со стороны ФАС, уже переписал кредит на покупку на саму Русснефть и пытается продать ее по требованию Сбербанка стороннему инвестору, например, Газпром нефти . Моего скудоумия хватает только на то, чтобы понять все величие этой схемы, но не того, почему молчат компетентные органы. Впрочем, то что любимая и уважаемая мной ФАС всячески затягивает одобрение сделки может оказаться следствием того, что она [сделка] не слишком чистая в глазах чиновников или не все получили откат.
Встреча G20 закончилась по большому счету ничем: разговоры о подготовленной базе - профанация . Каких-либо новых и оригинальных шагов предпринято или озвучено не было - огонь продолжают тушить бумажными деньгами. Если это называют важными решениями, то и от 2 апреля многого ждать не приходится.
На сайте РИА Новости есть неплохая обзорная таблица по G20. Позволю себе разместить ее у себя тоже.
Я не осведомлен о ситуации в Москве, зато имею неплохое представление о том, что творится в одном отдельно взятом сибирском городе Омске (кому интересно что у нас тут творится с недвижимостью - ). Год-полтора назад грязная себестоимость (с учетом всех расходов + взятки) одного метра жилья в Омске составляла около 15-17 т.р. (это мне рассказал главбух одного из ведущих региональных застройщиков - за что купил, за то продал - не вините строго). В то же время рыночная цена колебалась где-то около 30 т.р. Соответствующие выводы делайте сами: кто-то увидит странные перекосы, кто-то скажет, что для Москвы пропорция сохранится и девелоперды не врут, кто-то обвинит меня во всех смертных грехах...
Помимо борьбы с девелоперами за стоимость квадратного метра, правительство борется за выживание АвтоВАЗа: эх, а ведь были времена, когда вся Россия радовалась тому, что капитализация тольяттинского автопроизводителя выше, чем у General Motors .
Олег Дерипаска, который еще не купил Русснефть потому что нет одобрения со стороны ФАС, уже переписал кредит на покупку на саму Русснефть и пытается продать ее по требованию Сбербанка стороннему инвестору, например, Газпром нефти . Моего скудоумия хватает только на то, чтобы понять все величие этой схемы, но не того, почему молчат компетентные органы. Впрочем, то что любимая и уважаемая мной ФАС всячески затягивает одобрение сделки может оказаться следствием того, что она [сделка] не слишком чистая в глазах чиновников или не все получили откат.
Встреча G20 закончилась по большому счету ничем: разговоры о подготовленной базе - профанация . Каких-либо новых и оригинальных шагов предпринято или озвучено не было - огонь продолжают тушить бумажными деньгами. Если это называют важными решениями, то и от 2 апреля многого ждать не приходится.
На сайте РИА Новости есть неплохая обзорная таблица по G20. Позволю себе разместить ее у себя тоже.
ПОСТСКРИПТУМ
Еще я пишу об организации рабочего времени (мой опыт тайм-менеджмента), очень люблю критические комментарии и замечания своих читателей (как оставить комментарий в блоге на движке Blogspot), гляжу на изменения цифр счетчика FeedBurner (подписаться на RSS) и не знаю, когда кончится кризис (Когда кончится кризис)!
со слов знакомого занятого строительством во Владивостоке, себестоимость метра примерно 300-500 баксов. Причем говорит в Москве по материалам естественно дешевле выходит. Откаты правда должны быть побольше.
ОтветитьУдалитьНе был АвтоВАЗ дороже Дженерал Моторса.
ОтветитьУдалитьЭто тогда тупорылые журналисты из Ведомостей присчитали к капитализации уже погашенные акции АвтоВАЗа и капа получилась в 4 раза выше реальной..
Как представитель девелоперов, вмешаюсь в разговор)
ОтветитьУдалитьСебестоимость строительства 1 кв.м. квартир по данным полугодовой давности составляла в Москве: Панель: 25-35 тыс.руб/м2; Монолит бизнес-класса: 35-55 тыс.руб/м2. В себестоимость включены: проектирование, получение разрешений и согласований (официальные платежи), непосредственно строительство дома («коробка», окна-двери-кровля, внутридомовая инженерия), благоустройство территории.
Не включены в себестоимость: «смазка» согласований и строительства, внутриплощадочные инженерные сети (прокладка коммуникаций в границах строительного участка, сюда же относим затраты на снос существующих зданий, очистку площадки, вынос расположенных на ней сетей и т.п), техусловия (плата за выделение мощностей на электроподстанции, тэц, очистных сооружениях и т.п.), прокладка магистральных сетей и присоединение к ним (от границ площадки до существующих магистральных сетей (питающих район и т.п.)).
Кроме того, существует понятие «доли города». Это в зависимости от условий инвестконтракта либо квадратные метры (35-50% жилья), либо деньги (аналогичная метрам сумма, обычно – десятки/сотни миллионов долларов). Деньги выплачиваются в течение 1-2 лет с заключения контракта, т.е. фактически до момента выхода на площадку. Также застройщик расселяет жителей сносимых домов и владельцев нежилых площадей, в большинстве случаев – в счет уменьшения доли города.
«Смазка» стройки обходится от 10% процентов затрат.
Внутриплощадочные сети – 2000-6000 руб./м2
Техусловия и магистральные сети – 5000-16000 руб/м2
Считаем инвестиционную (полную) стоимость 1 м2
Панель: (30000 + 3000 + 7000) *1,1 {«смазка»}* (1/0,65) {«доля города»} = 68000 руб/м2
Монолит: (45000 + 3000 + 8000) *1,1 {«смазка»} * (1/0,6) {«доля города»} = 103 000 руб/м2
Сверху можно добавить содержание офисного штата застройщика+налоги (10-15% выручки), услуги риэлтеров+реклама(3-5% выручки) и получим чистую прибыль бизнеса. Естественно, не учитывая стоимость заемных средств.
Если «панель» продавалась по 110 000 руб./м2, то чистая прибыль владельцев бизнеса составит 110 000 * (1 - 0,15 - 0,03) -68000 = 22 200 (25% рентабельности)
На всякий случай напоминаю: бухгалтерская рентабельность не равна IRR , тем более если есть финансовый рычаг)))
Будут вопросы - спрашивайте!
ДенПанас:
ОтветитьУдалить1. Я скорее в аллегорическом смысле про это сказал, чем в строгом математическом!
2. Основывался я скорее на на статье "Ведомостей" (я с трудом представляю о какой статье идет речь), а на своем собственном сообщении http://stockportal.ru/analyseman/?p=22 - где нет никакого указания на то, что АвтоВАЗ стоит дороже GM!
3. Прошу сильно не пинать по двум вышеозвученным причинам!
Grad
ОтветитьУдалитьПохоже на аргументированную сказку, но поискал и нашел:
http://www.reline.ru/news/13720.html и
http://www.rokf.ru/realty/2008/03/31/104620.html
но есть и такие данные: http://hghltd.yandex.net/yandbtm?url=http%3A%2F%2Fwww.kommersant.ru%2Fdoc.aspx%3FDocsID%3D878560&text=%F1%E5%E1%E5%F1%F2%EE%E8%EC%EE%F1%F2%FC%20%F1%F2%F0%EE%E8%F2%E5%EB%FC%F1%F2%E2%E0%20%E6%E8%EB%FC%FF%20%EC%EE%F1%EA%E2%E0&qtree=yydwV2sxZncJ4XOrLzw0plkKpYgOjWwOtejJIKRFA5E5jJciEhkqzs8qe7IKIziSiYNG8D9UujYfphRnJ5wD3LfKYuGFTD%2BQbSj4iFGdcHIG7lLe8ckserft%2F071QrRkSvx6gH0cbcW4ElS1ZPBZPYmAY0EQn2tJ3AC9GCbjfe0WUJDHCEWTRQmIdRU6y52KJPqxww46dFoXA%2F%2BpIF5nyYZ%2FZY%2FLWj4N31RMfBBHEV%2FP0yel1UcungmW3iorb%2BJ5zsoKDl9QG5numMKminx%2BduDIQIZSSDNeRx2hJ%2FVLTffUKFPcnRn0lEp4Ga86ZO8v00UUt%2FTKCyEf0dwH2QF9W9FSBt%2BiGaxTXEn0tcN9a9cGrNKp%2BYv8pQjNtxJvtpc%2BLGmiwehFHbSu2dAx6N8d1cbp6I8D53dCnt%2BBy2o5WeeTeY3mTz7pk2af53xcBoPdFgd6i1NtNWvoCmuTYpRNf6TgCNLk0H1UZWGpfKn44xFX1hD7scmH%2FyrLDddit06Kgup6w2Yrp7H30pqP0OZ2E26SoApBUn2DSNCvYycBIaCpS%2BPyrjb3LP0lLtb%2Bu8enTE0TruNz3wZRopqYoF%2FtLLTnfdcNehZ5mVPAG6pZz2OL8JRN0UvrefWLMQvnnROfL%2Fy44IeZE9GO%2F4Yp0ruyzw%3D%3D (у КоммерсантЪа сайт не открывается, поэтому приходится выдавать в таком формате)
Видимо я где-то был не прав - сказались эмоции! :(
С другой стороны вы очень хорошо показали откуда в отрасли дикая закредитованность и погоня за взвинчиванием цен (это тоже будите отрицать или спишете на спрос? :) ).
1. Отрицать не буду: взвинчивание цен было! Но самоликвидировалось(с) А куда гражданам Корейко было нести нетрудовые доходы? Впрочем мое мнение - если бы цены сдерживали в 2006-2008 гг, то девелоперы в несколько раз увеличили бы объемы начатых мутанто-проектов (можно погуглить "мегапроекты в Подмосковье"). Научившись за время "подъема" экономики много хапать и не научившись эффективно управлять, девелоперы к сегодняшему кризису просто втянули в долгострой в несколько раз больше покупателей.
ОтветитьУдалитьМое мнение 2 - достаточно убрать из цепочки строительного проекта посредников - перекупщиков, "приближенных" фирм, на которые оформляются хорошие проекты, снизить взяткоемкость отрасли - и цены упадут (в рублях) еще посильнее, чем от кризиса.
2. На сказку действительно похоже, если в теме глубоко не разбираться. По работе в том числе и оцениваю строительные проекты, поэтому часто приходится опровергать "авторитетные" мнения некоторых строителей, которые дай бог треть от всех затрат видят и понимают.
Кстати, указанная мною себестоимость 25-50 тыс.руб/м2 - из официальных сметных справочников по состоянию на 01.01.2008г. и по фактическим (не "показушно-увеличенным") расходам на стройку с моей прошлой работы.
По поводу закредитованности: IRR свободного денежного потока (без стоимости долга) качественного дома бизнес-класса в Москве 30-60% годовых. А уж если взять кредитное плечо, то слюноотделению позавидуют собаки Павлова. Жопа в том, что на окупаемость проект выходит через 3-4 года после его старта (заключения контракта). Еще: к моменту начала разработки котлована(2 года после начала проекта), даже если с городом рассчитываться исключительно построенными площадями (т.е. в будущем, что бывает в 10-20% случаев), объем вложений в проект составляет от 200 до 1000 долларов/м2. Средняя площадь дома бизнес-класса 25000 м2. Дальше можно посчитать объем той самой кризисной жопы на отдельно взятом недострое.
PS ссылка на яндексе почему-то обрезалась и поэтому не открывается.
Внимательно почитал ссылки - и вот еще один п..ц вдогонку. Осенью цены на стройматериалы упали на 20-40% (до уровня начала 2008 года), но уже этой зимой та же арматура вернулась к своим докризисным ценам! Причина - снижение объемов её выпуска, после чего ушлые поставщики решили попридержать остатки на складах или продавать только с повышением. Вот тебе и оздоровление отрасли.
ОтветитьУдалитьВ любом случае спасибо за содержательную критику (я девелоперов несколько огульно обхаял) и интересную информацию и за взгляд с той стороны...
ОтветитьУдалить